BOFiP — doctrine fiscale
Location meublée — régime fiscal (BOFiP)
La location meublée couvre les locaux d'habitation dotés de meubles suffisants pour une occupation normale . Elle se distingue de la parahôtellerie, qui suppose au moins trois prestations hôtelières sur quatre . L'activité est exercée à titre professionnel lorsque, au niveau du foyer fiscal, les recettes annuelles de location meublée excèdent 23 000 € et sont supérieures aux autres revenus d'activité nets (salaires, BIC hors location meublée, BNC, BA, rémunérations de gérants) . Les recettes s'entendent TTC, loyers acquis charges comprises. Le seuil s'apprécie par année civile, avec ajustement prorata temporis en cas de début ou de cessation d'activité .
I. Périmètre de la location meublée
Le régime fiscal de la location meublée s'applique aux locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire . La location d'un local d'habitation garni de meubles constitue une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour lui conférer un minimum d'habitabilité .
Distinction avec la parahôtellerie
Les conventions d'hébergement qui, par les services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien relèvent du régime de la parahôtellerie et non du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas lorsque l'exploitant fournit ou propose, en sus de l'hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception (même non personnalisée) de la clientèle, dans des conditions similaires à celles des établissements hôteliers exploités professionnellement . En revanche, si ces services sont fournis de manière accessoire — par exemple un nettoyage effectué uniquement lors du changement de locataire, une réception limitée à la remise des clés ou une fourniture de linge non régulière — l'activité demeure dans le champ du régime fiscal de la location meublée .
II. Détermination du caractère professionnel
L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions cumulatives sont réunies :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (article 79 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI .
Le caractère professionnel ou non professionnel s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer .
Montant des recettes à retenir
Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s'entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens du 2 bis de l'article 38 du CGI. Les indemnités d'assurance visant à garantir les loyers doivent être intégrées. En revanche, les produits financiers ou les subventions perçues pour l'acquisition du bien immobilier ne sont pas retenus . Le montant s'apprécie par année civile, y compris pour les contribuables clôturant leur exercice en cours d'année .
Lorsque la location meublée est consentie par une société de personnes, le dépassement du seuil de 23 000 € s'apprécie au niveau de chaque associé, à proportion de ses droits dans les bénéfices sociaux, puis au niveau du foyer fiscal .
Prépondérance des recettes
Pour la seconde condition, il convient de retenir le revenu net de chaque catégorie d'imposition (après déduction des charges ou abattements). Les revenus exonérés d'impôt ne sont pas retenus. Les déficits éventuels sont pris en compte à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global en application de l'article 156 du CGI. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte . La prépondérance s'apprécie annuellement, avant déduction des déficits des exercices antérieurs .
Corrections en cas de début ou de cessation d'activité
Lorsque la location meublée débute en cours d'année, les recettes afférentes sont ramenées à douze mois par un ajustement prorata temporis. La location est réputée commencer à la date d'acquisition ou, en cas d'acquisition avant achèvement, à la date d'achèvement . L'achèvement correspond à l'état d'avancement des travaux permettant une utilisation effective, c'est-à-dire des locaux habitables .
En cas de cessation totale de l'activité de location meublée appréciée globalement au niveau du foyer fiscal, les recettes sont également ajustées prorata temporis . Si un seul local cesse d'être loué sans que l'activité cesse, aucun ajustement n'est requis .
Paragraphes sources cités
« Actualité liée : [node:date:14962-PGP] : BIC - Champ d’application du régime de la location meublée et détermination du caractère professionnel de l’activité au regard de la situation des contribuables non résidents (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 53)I. Périmètre de la location meublée1Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.10La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (RM Desanlis n° 17701, JO AN du 28 janvier 1980, p. 279 [PDF - 7,3 Mo]).20Cependant, sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou parahôtelière, non soumises au régime fiscal de la location meublée, les conventions d’hébergement qui, en raison des services fournis ou proposés, dépassent la simple jouissance du bien. Ainsi et notamment, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes, à savoir, le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux »
« ives et des parties communes constituées, outre les dépendances habituelles (hall, parking, voie d’accès, etc.), d’espaces nécessaires à cette activité (salle de restauration, local pour le personnel, salle médicalisée, etc.), relève du régime fiscal de la location meublée lorsque :la location porte sur des locaux à usage d’habitation et ne s’accompagne d’aucune prestation annexe ;la location ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d’exploitation (les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l’activité, au chiffre d’affaires ou aux résultats de l’entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats) ;la location des parties communes est accessoire à la location meublée et ne donne lieu en elle-même à aucune rémunération. Cette condition est réputée satisfaite lorsque le niveau de loyer des parties privatives correspond au prix du marché.II. Exercice de la location meublée à titre professionnel40En application des dispositions du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts (CGI), l’activité de location directe ou indirecte de lo »
« s sociaux au titre des revenus du patrimoine seulement s’ils ne sont pas déjà soumis aux prélèvements sociaux au titre des revenus d’activité et de remplacement en application de la législation sociale (CSS, art. L. 136-6, I-f).(45)50Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Cette qualification ne fait toutefois obstacle ni à la détermination distincte du résultat de l’activité de chacun des époux, ni à la possibilité de chacun des membres du foyer de bénéficier, le cas échéant, du régime d’imposition des micro-entreprises.(55-100)A. Montant minimal de recettes110Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s’entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises, au sens du 2 bis de l’article 38 du CGI. Les éventuelles indemnités d’assurance visant à garantir les loyers doivent être prises en compte pour l’appréciation de ce seuil. En revanche, les recettes qui ne sont pas »
« des sociétés de personnes, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € doit être apprécié non au niveau de la société ou du groupement, mais au niveau des associés, à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux. Cette règle ne fait pas obstacle à l’appréciation des recettes au niveau du foyer fiscal.B. Prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus150Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus comme la somme des revenus suivants :les traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle ;les bénéfices agricoles ;les bénéfices non commerciaux ;les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.160Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Les revenus »
« rcée à titre indépendant ou dans le cadre d’un lien de subordination à l’égard de l’employeur, de quelque nature qu’elle soit y compris les pensions et rentes viagères ;les revenus provenant de toute autre activité habituelle ou occasionnelle du contribuable au titre de laquelle il a accompli certaines diligences en vue d’en retirer un produit ainsi que les occupations ou exploitations lucratives réalisées à titre personnel. En revanche, les revenus assimilables à des revenus fonciers, des revenus de capitaux mobiliers ou des revenus tirés de l’activité de location meublée ne sont pas à retenir dans les revenus d’activité pour apprécier la prépondérance des recettes. Ces dispositions s’appliquent à l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2026 et des années suivantes.C. Corrections à apporter aux recettes en cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d’année170Lorsque la location meublée d’un local d’habitation débute en cours d’année, les recettes y afférentes sont ramenées à douze mois. La location du local d’habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement, à la date de cet achèvement. Cette règle s’ »
« on effective de l’immeuble en cause, c’est-à-dire que les locaux sont habitables (I-A § 20 du BOI-IF-TFB-10-60-20).Exemple : Monsieur X détient depuis N-21 un immeuble d’habitation qu’il donne depuis son acquisition en location meublée pour un montant de 1 700 € par mois. Monsieur X a, en outre, acquis un immeuble en l’état futur d’achèvement le 1er janvier N-1. Cet immeuble a été achevé le 15 juillet N et mis en location effective le 1er septembre N.En N, Monsieur X a perçu des recettes relatives à cet immeuble s’élevant à 10 000 €, le loyer mensuel s’élevant à 2 500 €. Pour l’application du prorata temporis, la location est réputée avoir débuté le 15 juillet N, soit une durée de location de 170 jours. Le montant des recettes à prendre en compte pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité s’élève, en N-1, à 20 400 € et, en N, à 20 400 + (10 000 x 365 / 170) = 41 871 €.200Les recettes doivent également être ajustées prorata temporis en cas de cessation totale de l’activité de location meublée, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes afférentes à chacun des immeubles qui sont cédés ou qui cessent d’être loués doivent être ramenées »
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